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Meglio acquistare oppure affittare i locali in cui svolgere
l’attività? E’ una domanda che, prima o poi, si pone ogni
gelatiere artigianale. La risposta non sempre è facile, anche
perché non comporta soltanto risvolti di natura
economico/finanziaria. Ma anche emotivi. Può trattarsi, per
esempio, dell’impressione della stabilità dovuta alla
possibilità di rimanere sempre nello stesso laboratorio, in caso
di acquisto; oppure, se si opta per l’affitto, ad una maggiore
libertà di fronte all’opportunità di cambiare più agevolmente
localizzazione, qualora quella scelta non si dimostrasse
ottimale. Al di là delle valutazioni emotive che possono essere
molteplici e variare da gelatiere a gelatiere, ce ne sono altre;
più oggettive che occorre imparare a conoscere e soppesare per
operare la scelta più adatta al caso proprio. Ecco quindi una
rassegna delle più importanti.
I vantaggi…
- E’ un buon investimento.
Nelle grandi città o anche in provincia, con il passare degli
anni, gli immobili si rivalutano in misura nettamente superiore
all’inflazione. Meglio quindi possedere i locali in cui si
svolge la propria attività piuttosto che titoli di stato o
comunque altri titoli che tendenzialmente sono più soggetti alle
fluttuazioni dei mercati finanziari e, come tali, possono
riservare anche spiacevoli sorprese.
- Il costo dei locali può essere
ammortizzato fiscalmente.
Di solito la durata dell’ammortamento fiscale viene
quantificata in 33 anni, un periodo nel quale è possibile
scaricarsi la quota di ammortamento annuale come costo di
esercizio.
- Si può scaricare il mutuo.
Se per l’acquisto dei locali si chiede e si ottiene un prestito
a fronte di precise garanzie offerte dalla banca – fideiussione
o beni immobili, compreso il locale che si acquista con una
iscrizione ipotecaria – è possibile scaricarsi, oltre alla quota
di ammortamento, gli interessi passivi. Entrambi, in altre
parole, possono essere sottratti ai ricavi dell’attività per la
determinazione dell’utile di gestione, la cifra sulla quale il
gelatiere paga imposte, tasse e contributi.
- Meglio pagare la rata del mutuo
l’affitto.
L’ammontare della rata del mutuo , molto spesso, equivale al
canone di locazione. Ma con una ovvia differenza: consente di
diventare proprietari dei locali. Non solo. Se si dovesse
decidere dei venderli prima di avere restituito per intero il
denaro ottenuto in prestito, è comunque possibile farlo, anche
se sono gravati da ipoteca, pagando una penale che, di norma, è
pari all’1% del capitale residuo.
- L’immobile può essere offerto in
garanzia per ottenere un finanziamento.
Se il locale non è già ipotecato (perché, per esempio, per
acquistarlo, si è chiesto un mutuo e lo si è ipotecato), è
possibile farlo valere come garanzia nel caso in cui si richieda
un prestito, per esempio, per l’acquisto dei macchinari, oppure
per la ristrutturazione del locale stesso.
- Si hanno maggiori libertà nel caso di
lavori di ristrutturazione.
Non solo perché, essendo in casa propria, è possibile fare tutte
le modifiche che si desiderano pur nel rispetto della legge. Ma
anche perché ogni miglioria rivaluta l’immobile I lavori di
ristrutturazione sono quindi investimenti che si possono
recuperare al momento della vendita.
- La cessione dell’attività è più
semplice.
La compravendita di macchinari, attrezzature e avviamento
avviene infatti soltanto fra il cedente e l’acquirente, senza
quindi doversi misurare con il proprietario dei locali che, di
solito, in caso di cambio di intestazione del contratto di
locazione, richiede l’aumento del canone di affitto. Nel caso in
cui, inoltre, l’acquirente non acquistasse i locali, è comunque
sempre possibile affittarglieli. Non male per chi, per esempio,
dopo una vita di lavoro, decide di andare in pensione e può così
contare su una rendita mensile.
…e gli svantaggi
- Bisogna poter contare su un buon
capitale iniziale.
Non sempre un gelatiere ne è provvisto a inizio carriera. E,
anche nel caso in cui chiedesse un prestito, deve fare bene i
propri conti: non può investire nell’acquisto dell’immobile
tutto il denaro in suo possesso. Deve tenere sempre ben presente
che può averne bisogno per eventuali imprevisti o per coprire i
costi di gestione, quando l’attività non funziona ancora a
regime. Gli istituti bancari, inoltre, di solito, finanziano il
605 del valore dell’immobile ad uso commerciale che si intende
acquistare.
- I costi per la burocrazia sono elevati.
La parcella del notaio per il passaggio di proprietà e per
l’eventuale attivazione del mutuo, le tasse e le imposte dovute
all’acquisto, la parcella dell’agente immobiliare…In genere,
questi costi sono maggiori di quelli da sostenere per la stipula
di un contratto di locazione.
- Quando si cessa l’attività, a meno che
non si vendano anche i locali, occorre pagare il passaggio di
proprietà.
Per scaricare i costi di acquisto del locale o le rate di un
eventuale mutuo con i relativi interessi passivi, è necessario
intestarlo all’attività, salvo particolari situazioni. Nel caso
in cui la si cessi o la si ceda senza vendere insieme ad essa i
locali, occorre quindi farsi carico delle tasse imposte dovute
per il passaggio di proprietà.
- Ci sono comunque dei costi annuali.
Una volta acquistato il locale, occorre tenere ben presente
quali sono le imposte che gravano su di esso come, per esempio,
l’imposta comunale sugli immobili (ICI) e l’Irpef.
- Attenzione ai lavori di manutenzione
straordinaria.
Il rifacimento dei prospetti, del terrazzo, dell’impianto
idrico, della fognatura, del lastrico solare, delle scale…Sono
sempre onerosi e a carico del proprietario dei locali.
- In caso di fallimento, l’immobile
rientra tra i beni pignorabili.
C’è quindi il forte rischio di perderne la proprietà.
- Occorre comunque occuparsi della
gestione dei locali.
Bisogna quindi pagare alle apposite scadenze annuali le imposte,
adeguare i locali alle normative vigenti, presenziare alle
assemblee di condominio e rapportarsi con l’amministrazione
dello stesso.
I vantaggi…
- Il canone di locazione si scarica
fiscalmente per intero.
Se il contratto è regolare e se il proprietario, al momento
della corresponsione dell’affitto, rilascia regolare ricevuta,
l’acquisto è un costo di gestione a tutti gli effetti e viene
quindi sottratto dai ricavi ai fini del calcolo della
redditività dell’iniziativa.
- Non occorre pensare a nulla, soltanto a
pagare l’affitto.
Sarà, infatti, il proprietario dei locali ad occuparsi
degli oneri relativi al pagamento dell’imposta di registro,
dell’Ici e dell’Irpef. Non solo. Spettano a lui anche la
gestione dell’immobile e tutte le spese di amministrazione
straordinaria per le quali, a differenza di quanto accade negli
immobili ad uso abitativo, non può rivalersi nei confronti del
locatario chiedendogli gli interessi passivi che sono pari a
circa il 3% dell’importo pagato.
- Il contratto ha comunque una scadenza a
lungo termine.
Anche chi prende il laboratorio in affitto ha la
possibilità di…dormire sonni tranquilli. Il contratto di
locazione ha infatti una durata di sei anni rinnovabili in altri
sei.
- Si gode di una buona tutela in caso di
sfratto.
Una gelateria è un’attività che comporta il contatto con
il pubblico. Nel caso in cui il locatore decida di sfrattare il
locatario prima della scadenza del contratto, il locatario ha
quindi diritto a 18 mensilità del canone di locazione
corrisposto a titolo di risarcimento per la perdita
dell’avviamento dell’attività dovuta al trasferimento in altra
sede.
…e gli svantaggi.
- Occorre versare il deposito cauzionale
al momento della stipula del contratto
Di solito è pari a due – massimo tre per legge – mensilità del
canone di locazione ed è fruttifero, ogni anno, cioè, il
locatore dovrebbe corrispondere al locatario gli interessi che
matura su di essi.
Il canone subisce ogni anno l’aumento Istat. Viene cioè
aggiornato nella misura del 75% del tasso di inflazione
registrato dall’Istituto.
- Occorre pagare l’imposta di registro.
E’ pari al 2% del canone di locazione annuo e, di solito,
viene pagata dal locatore che ha diritto a rivalersi nei
confronti del locatario per il 50% del suo importo. L’altra metà
è a suo carico.
- Alla scadenza, il proprietario può
decidere di non rinnovare il contratto.
La conseguente necessità di trasferimento è un rischio
che occorre sempre tenere nella debita considerazione.
- Non è facile apportare modifiche
all’interno del locale.
I costi per eventuali migliorie, che devono comunque
essere autorizzate dal locatore, quasi sempre, infatti,
rimangono a carico del locatario, pur essendo un beneficio a
favore del locatore.
- Se non si paga l’affitto, il contratto è
da considerarsi sciolto.
La risoluzione non è immediata poiché occorre recarsi
davanti al giudice e ci sono i tempi “tecnici”. Ma la non
corresponsione del canone di locazione porta comunque alla
risoluzione immediata del contratto.
Suggerimento e consigli.
- Meglio non intestare l’immobile a se stessi come persone
fisiche se si acquista il locale. In questo caso, infatti, non
si ottengono né i benefici fiscali dovuti allo scarico del
canone di locazione né quelli dovuti per lo scarico delle rate
del mutuo.
- Prima di acquistare o affittare i locali, controllarne la
planimetria catastale e la destinazione d’uso. Se tutto è in
regola, se cioè, l’immobile presenta sulla carta le stesse
caratteristiche che ha nella realtà e se non ci sono problemi
per l’impianto di un’attività artigianale, ci si mette al riparo
da salate multe, noie e imprevisti.
- Prendere sempre visione del regolamento di condominio in cui
si trovano i locali. Alcuni regolamenti, infatti, vietano lo
svolgimento di articolati attività, soprattutto se comportano il
contatto con il pubblico.
- Stipulare sempre una polizza di responsabilità civile per
furto, incendio, ed eventuali danni arrecati a terzi, compresi
quelli dovuti alla rottura di tubature o comunque di impianti
peresenti nel locale.
A chi rivolgersi per ulteriori
informazioni.
Sindacato Unitario Nazionale Inquilini e Assegnatari
Corso Italia, n° 205 - 52100 Arezzo
Tel. 0575/356244
www.sunia.it
Sindacato Inquilini Casa e Territorio
Via Napoleone III, n°6 - 00185 Roma
Tel. 06/4453728 - 4940935
www.sunia.it
AssoCasa
Via Margotta, n°19 - 00100 Roma
Tel. 06/32482248
www.assocasa.it
Confedilizia - Confederazione Italiana Proprietà Edilizia
Via Borgnogna, n° 47 - 00187 Roma
Tel. 06/69942495
www.confedilizia.it
Unione Piccoli Proprietari Immobiliari
Corso Italia, n° 11 - 00198 Roma
Tel. 06/8840502
www.uppi.it
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